Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 июля 2026 г. № 15А/2026 утвержден Тематический обзор № 12/2026 по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Документ подготовлен тремя коллегиями Верховного Суда — по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам — и включает 20 правовых позиций, выработанных за период с 2022 по 2025 год. Обзор охватывает наиболее распространенные категории споров: сделки, совершенные под влиянием заблуждения или обмана, сделки лиц, не способных понимать значение своих действий, споры о совместной собственности, оспаривание сделок в банкротстве и вопросы государственной регистрации прав.
Ниже — важнейшие тезисы документа, сгруппированные по шести тематическим блокам.
I. Сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ)
1. Заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для признания ее недействительной. Продавец, полагавший, что заключает договор купли-продажи квартиры «для пресечения мошеннических действий» и рассчитывавший, что сделка впоследствии будет аннулирована, заблуждался лишь относительно мотивов и последствий сделки, а не ее природы. Пункт 3 ст. 178 ГК РФ прямо исключает такое заблуждение из числа существенных. При рассмотрении подобных споров суд обязан оценивать добросовестность другой стороны сделки и возможность покупателя распознать заблуждение продавца. Обеим сторонам должен быть предоставлен равный объем защиты: оспаривание сделки при безупречном (объективно и субъективно добросовестном) поведении контрагента по мотиву заблуждения по общему правилу не допускается. Суд также учитывает уровень опыта и осмотрительности самого продавца — от индивидуального предпринимателя, регулярно заключающего договоры, ожидается осознание правовых последствий совершаемых сделок.
2. Существенность заблуждения оценивается индивидуально — с учетом положения, состояния здоровья и значения сделки для конкретного лица. Верховный Суд поддержал признание недействительным договора купли-продажи, заключенного одинокой пожилой женщиной, продавшей под влиянием мошенников единственное жилье по цене значительно ниже рыночной. Существенное значение имела и фигура покупателя: директор агентства недвижимости как профессиональный участник рынка был осведомлен о заниженной цене и мог распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения (п. 5 ст. 178 ГК РФ).
II. Сделки лиц, не способных понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ)
3. Бремя доказывания лежит на истце; уклонение от экспертизы — основание для отказа в иске. Истец обязан доказать, что в момент совершения сделки находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Для установления этого обстоятельства требуются специальные познания, поэтому суд назначает судебную психолого-психиатрическую экспертизу. Если истец отказывается от ее проведения, суд вправе на основании ч. 3 ст. 79 ГПК РФ признать соответствующий факт опровергнутым и отказать в иске.
4. Суд не вправе подменять экспертизу собственными выводами. Наличие или отсутствие психического расстройства, лишавшего лицо способности понимать значение своих действий, устанавливается на основании экспертного заключения. Отвергая выводы комиссии экспертов, суд не может опираться лишь на показания свидетелей и медицинскую документацию, не назначив повторную или дополнительную экспертизу и не мотивировав свое несогласие с заключением по правилам ст. 67 ГПК РФ.
5. Само по себе психическое заболевание не влечет недействительности сделки. Решающее значение имеет состояние лица именно в момент совершения сделки. Если, согласно экспертизе, продавец в юридически значимый период находился в ремиссии, мог понимать характер своих действий и руководить ими, а его действия по заключению и исполнению сделки были логически последовательны, оснований для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ нет.
6. Круг лиц, имеющих право на иск, ограничен. Оспорить сделку по ст. 177 ГК РФ может сам гражданин, лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены сделкой, а после смерти гражданина — его наследники. При жизни дееспособного собственника его потенциальный наследник (например, дочь дарителя, оспаривающая договор дарения квартиры внучке) правом на иск не обладает: до открытия наследства он не имеет прав на имущество наследодателя, а сделка его интересов не нарушает.
7. Наследник вправе требовать пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам. Если производство по иску наследодателя об оспаривании сделки было прекращено в связи с его смертью, наследник как процессуальный правопреемник вправе обратиться с заявлением о пересмотре судебных постановлений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам, поскольку имущественные требования не связаны исключительно с личностью истца и допускают правопреемство.
III. Сделки, совершенные под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ)
8. Обман со стороны третьих лиц — основание недействительности лишь при осведомленности покупателя. Сделка, совершенная потерпевшим под влиянием обмана третьих лиц (в рассмотренном деле — мошенника, выдававшего себя за сотрудника правоохранительных органов и Центробанка), может быть признана недействительной, только если покупатель знал или должен был знать об обмане. Осведомленность покупателя может подтверждаться, в частности, тем, что посредником в сделке выступало риелторское агентство, фактически действовавшее в интересах мошенников.
9. Признание сделки недействительной влечет двустороннюю реституцию. Если стороны осуществили взаимные предоставления, суд обязан применить последствия недействительности в виде двусторонней реституции: квартира возвращается продавцу, а уплаченные деньги — покупателю. Возврат жилья без возврата денег недопустим. Отступить от двусторонней реституции суд вправе лишь в случаях, прямо определенных законом (п. 4 ст. 167 ГК РФ — если ее применение противоречит основам правопорядка или нравственности), и такое решение должно быть мотивировано.
IV. Совместная собственность и мнимые сделки
10. Отчуждение общего имущества без согласия сособственника само по себе не порочит сделку. При споре о недействительности сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности бывших супругов, применяется п. 3 ст. 253 ГК РФ: сделка может быть признана недействительной только если доказано, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца необходимых полномочий. Одной лишь ссылки на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) для аннулирования сделки недостаточно.
11. Для признания сделки мнимой требуется отсутствие реальных намерений у обеих сторон. Договор купли-продажи не является мнимым (п. 1 ст. 170 ГК РФ), если покупатель имел действительное намерение приобрести квартиру: взял ипотечный кредит, полностью и лично рассчитался с продавцом. То, как продавец в дальнейшем распорядился полученными деньгами (в том числе передал их мошенникам), юридического значения для квалификации сделки как мнимой не имеет.
12. Расписка — не безусловное доказательство передачи денег. Если судом установлено, что продавец в период совершения сделки не был способен понимать значение своих действий, выданная им расписка не может рассматриваться как безусловное доказательство получения денежных средств и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами по делу.
V. Оспаривание сделок в делах о банкротстве
13. Неравноценность встречного предоставления оценивается по совокупности обстоятельств, а не по формальному отклонению цены. Само по себе отклонение договорной цены от рыночной (в том числе более чем на 20%) недостаточно для признания сделки подозрительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Суд должен учитывать контекст отношений сторон: если цена согласована в результате переговоров, превышает кадастровую стоимость, а покупатель действовал разумно и осмотрительно, оснований для оспаривания нет.
14. Дарение жилья в преддверии банкротства может быть оспорено как подозрительная сделка. Договор дарения признается недействительным по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве при доказанности совокупности условий: вред имущественным правам кредиторов, цель его причинения и осведомленность другой стороны. Цель причинения вреда презюмируется, если на момент сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности, а сделка совершена безвозмездно или в пользу заинтересованного лица (члена семьи). Стремление одарить родственника не может иметь приоритет над интересами кредиторов.
15. Единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом и при оспаривании сделок. Сделка по отчуждению должником жилого помещения (в том числе доли в праве) не подлежит признанию недействительной, если после реституции это имущество все равно будет защищено исполнительским иммунитетом (ст. 446 ГПК РФ) как единственное пригодное для проживания жилье. Такая сделка не уменьшает конкурсную массу и не причиняет вреда кредиторам.
16. После признания гражданина банкротом он не вправе лично распоряжаться имуществом. С даты признания банкротом регистрация перехода прав на недвижимость осуществляется только на основании заявления финансового управляющего (п. 7 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Регистрация перехода права по договору дарения на основании личного заявления должника незаконна, а соответствующая запись в ЕГРН подлежит аннулированию.
VI. Государственная регистрация прав
17. Решение суда о недействительности сделки — достаточное основание для «обратной» регистрации. Вступившее в законную силу решение суда о признании договора купли-продажи недействительным и применении реституции является основанием для регистрации права собственности за прежним собственником и аннулирования записи о переходе права (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
18. Заявление продавца о мошенничестве блокирует регистрацию. Если до завершения регистрационных действий продавец подал заявление о прекращении регистрации, указав на совершение в его отношении мошеннических действий и отсутствие воли на отчуждение жилья, Росреестр приостанавливает регистрацию, а при неустранении препятствий — отказывает в ней. Отсутствие воли продавца на совершение сделки является причиной, препятствующей регистрации.
19. Отметка в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника подлежит безусловному соблюдению. При наличии такой отметки орган регистрации обязан вернуть без рассмотрения документы, поданные представителем, и не вправе регистрировать переход права без личного участия собственника. Это действенный превентивный инструмент защиты от сделок по поддельным доверенностям и мошеннических схем.
20. При отчуждении доли единоличным собственником регистрируется общая долевая собственность с указанием долей всех сособственников. Если собственник подарил 1/2 долю в праве на квартиру, регистрации подлежат переход доли к одаряемому и прекращение права дарителя на отчужденную долю — с сохранением актуальной записи о праве дарителя на оставшуюся долю. Бездействие Росреестра, оставившего дарителя без записи о его доле, незаконно.
21. Регистратор не проверяет законность нотариально удостоверенной сделки. При регистрации прав на основании нотариально удостоверенного договора правовая экспертиза законности такой сделки регистратором не осуществляется (ч. 2 ст. 59 Закона о государственной регистрации недвижимости). Соблюдение преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ) проверяется нотариусом; при этом извещение сособственника считается доставленным, даже если адресат уклонился от его получения (ст. 165.1 ГК РФ).
Выводы
Обзор № 12/2026 формирует единообразные ориентиры для судов по наиболее чувствительной категории споров — сделкам с жильем. Ключевые акценты документа:
приоритет защиты добросовестного покупателя — сделка не может быть аннулирована лишь потому, что продавец стал жертвой мошенников, если покупатель действовал добросовестно и осмотрительно; недействительность сделки влечет двустороннюю реституцию — возврат квартиры возможен только при одновременном возврате денег; состояние продавца устанавливается исключительно посредством судебной экспертизы, а не предположениями суда или показаниями свидетелей; собственникам жилья предоставлены эффективные регистрационные механизмы защиты — заявление о запрете регистрации без личного участия и заявление о прекращении регистрации при мошенничестве.
Для практикующих юристов, риелторов, покупателей и продавцов недвижимости обзор — обязательный к изучению документ: он определяет стандарты доказывания и осмотрительности, которые суды будут применять при разрешении споров об оспаривании сделок с жилыми помещениями.
Источник: Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 12/2026, утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 № 15А/2026.