1 июля 2026 года Президиум Верховного суда утвердил тематический обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве (№ 13/2026). Это не новый закон, а «инструкция» для всех судов страны: как правильно применять знаменитую статью 222 Гражданского кодекса.
Документ большой и написан тяжёлым языком. Мы прочитали его целиком и собрали главное — то, что реально влияет на судьбу построек обычных людей и бизнеса.
Сразу главный вывод, который проходит красной нитью через весь обзор: снос — это крайняя мера. Само по себе отсутствие бумажки уже не приговор для дома или здания. Но и вседозволенности нет: там, где нарушены земельный режим или безопасность, суды сносить не стесняются.
1. Старые постройки под особой защитой
Три «даты-щита», которые стоит запомнить каждому владельцу давней недвижимости.
1 января 1995 года. Нежилые здания, строения и сооружения, построенные до этой даты, в принципе не могут быть признаны самовольными постройками — если при их возведении не нарушались строительные и градостроительные нормы. Причина проста: до 1995 года понятия «самовольная постройка» для нежилых объектов в законе просто не существовало. Старый ГК РСФСР 1964 года позволял сносить как самострой только жилые дома и дачи граждан.
В конкретном деле сосед требовал снести хозпостройку, которая частично залезла на его участок. Верховный суд отправил дело на пересмотр: сначала выясните, что постройка возведена в 1960 году прежним хозяином, — и вопрос о «самоволке» отпадает сам собой.
14 мая 1998 года. Если гражданин постоянно живёт в жилом доме, построенном до этой даты, а участок под ним ему официально не выделяли, — сносить дом не будут. До 1 марта 2031 года действует право бесплатно оформить такой участок в собственность. Если суд видит, что человек в принципе может легализовать землю и нарушений при стройке не было, в иске о сносе он откажет.
30 октября 2001 года (день вступления в силу Земельного кодекса). Постройки, созданные до этой даты, нельзя снести во внесудебном порядке — то есть решением администрации. Даже если документов на землю нет вообще. Только через суд. Так спаслись капитальные гаражи, построенные отцом истца ещё в советское время.
2. Что суды НЕ считают самостроем
Обзор довольно щедро перечисляет ситуации, где формальные придирки не работают.
Пристроенная веранда — не новый объект. Владелец магазина пристроил к зданию остеклённую террасу из лёгких конструкций. Администрация решила, что это реконструкция с созданием нового объекта, и потребовала снести здание целиком. Суды отказали: присоединение некапитальной постройки не создаёт новый объект недвижимости и уж точно не повод сносить всё здание.
Подпорная стена, построенная от безысходности. Дом стоял на склоне, дорога разрушалась, ливнёвки не было. Муниципалитет бездействовал, и хозяин за свой счёт возвёл подпорные сооружения — частично на неразграниченной земле. Верховный суд велел разбираться по существу: была ли реальная угроза имуществу, вынудило ли к стройке бездействие властей, или человек просто прикрывал самозахват земли. Если первое — это самозащита права, а не самострой.
Дом на арендованном участке под ИЖС — без разрешения на строительство. Даже если договор аренды прямо обязывает получить разрешение. Такое условие договора само по себе надо проверять на соответствие закону: градостроительный кодекс разрешения на ИЖС не требует. Требования администрации о сносе дома и расторжении аренды признаны необоснованными.
Истёк срок аренды и не получен ввод в эксплуатацию. Здание построено по действующему разрешению, в срок аренды, соответствует нормам, безопасно — но арендатор пришёл за вводом в эксплуатацию уже после окончания договора и с недоделками (не доделали остекление фасада и благоустройство). Верховный суд: это не «недобросовестность», это обычная жизнь. Право собственности признать.
Объект используют не по назначению. Участок под ИЖС, на нём — дом, полностью соответствующий требованиям к жилым домам. Эксперт лишь предположил, что дом может использоваться коммерчески (сдача отдыхающим). Администрация потребовала снос. Верховный суд: использование объекта не по назначению само по себе не делает его самовольной постройкой. Разбирайтесь с нарушением через другие механизмы, но не через снос.
Признали недействительной передачу аренды. Компания получила права аренды от другого общества, построила объект по действующему разрешению — а потом соглашение о передаче прав признали недействительным по корпоративным основаниям. Постройка от этого самовольной не становится: на момент создания все признаки законности были на месте.
3. А это — самострой, и его снесут
Стройка на бывших сельхозземлях, переведённых в другую категорию «по-тихому». Одно из самых жёстких дел обзора. Росимущество распоряжениями и допсоглашениями поменяло вид разрешённого использования сельхозучастков на «садовый земельный участок», после чего там развернулось строительство домов на продажу. Доказательств законного перевода земель нет. Итог: злоупотребление правом, сделки недействительны, здания — самовольные постройки, подлежат сносу.
Дома блокированной застройки на садовом участке. Предприниматель построил три таунхауса на землях сельхозназначения с ВРИ «ведение садоводства» и уверял, что разрешение на строительство не нужно. Верховный суд разъяснил: упрощённый порядок работает для индивидуальных жилых и садовых домов, но не для блокированной застройки. Под неё нужен участок с ВРИ «блокированная жилая застройка» (код 2.3) и разрешение на строительство. Правда, суд напомнил и о втором шаге: прежде чем сносить, надо проверить, нельзя ли привести объекты в соответствие с регламентом.
«Вспомогательные» здания, которые на самом деле не вспомогательные. Арендатор законно построил торгово-складской комплекс, а рядом возвёл ещё три строения — якобы вспомогательные, поэтому без разрешений. Экспертиза показала: это самостоятельные торговые павильоны, торгуют они тем же самым, что и основное здание, и работать могут независимо от него. Ключевой критерий: объект с той же функцией, что и главный, вспомогательным быть не может. Плюс нарушены пожарные нормы и создана угроза людям — снос.
Аварийная реконструкция. Гражданин восстановил и реконструировал бывшую конюшню, но экспертиза выявила исчерпание несущей способности конструкций и опасность обрушения стен и кровли. Признать право собственности на такой объект нельзя — точка.
Попытка «переписать» дом в гостиницу. Собственник зарегистрированного жилого дома попросил суд признать за ним право собственности на тот же объект как на гостиницу. Отказ: это подмена процедуры перевода жилого помещения в нежилое, статья 222 ГК для этого не предназначена.
Покупка здания с «висящим» решением о сносе. Продавец не исполнял решение суда о сносе надстройки, потом продал здание. Покупатель, зная обо всём, пошёл в суд признавать право собственности — с новой экспертизой о безопасности. Верховный суд назвал это злоупотреблением правом: неисполненное решение суда нельзя «обнулить» сменой собственника.
4. Снос — крайняя мера, и суд обязан искать альтернативу
Это, пожалуй, самая практически полезная часть обзора.
Нет разрешения — ещё не значит «снести». Если единственный признак самовольной реконструкции — отсутствие документов, а объект безопасен и никому не мешает, в требовании о возврате в первоначальное состояние могут отказать. В одном деле выяснилось, что демонтаж самовольно устроенной антресоли даже навредил бы зданию: спорные работы, наоборот, укрепили несущие конструкции.
Суд обязан предложить оба варианта. Если нарушения устранимы, решение должно предусматривать и снос, и приведение в соответствие — на выбор. Классический пример: дом построен слишком близко к соседской границе, нарушен противопожарный разрыв. Суд первой инстанции просто отказал в иске («снос несоразмерен»), и это ошибка: раз экспертиза нашла другой способ (например, возвести противопожарную стену), его и надо применить — наряду с возможностью сноса.
Если в доме живут люди — сначала вопрос о выселении. Снести дом, в котором зарегистрированы и проживают граждане (тем более несовершеннолетние), можно только одновременно решив вопрос об их выселении. Дело рассматривает суд общей юрисдикции, и к участию обязательно привлекается прокурор.
Если снести отказались — можно узаконить. Общество построило 14-этажный дом без разрешения, но на своей земле и с правильным ВРИ. Суд отказал администрации в сносе. Значит ли это, что здание навсегда зависает в правовом вакууме? Нет. Верховный суд: отказ признать право собственности при наличии вступившего в силу решения об отказе в сносе создаёт дисбаланс интересов и сам по себе опасен — дом-то стоит и в нём будут жить люди.
Изменилась площадь при реконструкции — пересчитайте доли. Если дом в долевой собственности реконструировали, суд, сохраняя дом, должен заодно перераспределить доли (в разобранном деле — 59/100 и 41/100).
5. Деньги: кто платит за чужие ошибки
Добросовестный застройщик имеет право на возмещение убытков. Гражданин получил разрешение на строительство гаражей-стоянок, построил их — а потом выяснилось, что разрешение выдано незаконно (администрация знала о запрете, сетевая организация не согласовала проект). Постройки снесли, а убытки взыскали солидарно с администрации и сетевой организации.
Снос дома в зоне газопровода — только после выплаты компенсации. Дом попал в зону минимальных расстояний до газораспределительной станции, но на момент стройки сведений об этой зоне в открытом доступе не было, а администрация о ней не предупредила, выдавая разрешение. Формально дом не самовольная постройка. Но сохранить его закон не позволяет. Решение суда: снос — но только после того, как администрация выплатит собственнику компенсацию, включающую рыночную стоимость дома и расходы на его снос.
Не снесли сами — заплатите за снос. Обратная ситуация: если должник решение суда игнорирует и постройку сносит муниципалитет, все расходы взыскиваются с должника как убытки (в конкретном деле — 815 198 рублей).
6. Процессуальные ловушки
- Кого судить. По иску о признании права собственности на самострой ответчиком должен быть орган местного самоуправления по месту нахождения постройки (или иной уполномоченный орган). Ошибка в составе ответчиков — безусловная отмена решения.
- Кто что доказывает. Доказывать, что постройка безопасна и соответствует нормам, обязан тот, кто строил. Отсутствие разрешения на строительство создаёт опровержимую презумпцию опасности объекта — и опровергать её должен застройщик, а не администрация.
- Экспертиза — только государственная. По гражданским делам, связанным с самовольным строительством, судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями (распоряжение Правительства № 3214-р). Отчёт частной экспертной компании суд не вправе считать достаточным доказательством, если сторона просит назначить судебную экспертизу.
- Спор о границах решается первым. Нельзя признать самостроем гараж члена кооператива, не разобравшись сначала, где на самом деле проходит граница между участками и нет ли реестровой ошибки при межевании.
- Решение о сносе не переиграть «изменением способа исполнения». Попытка через процедуру изменения порядка исполнения превратить «снос» в «приведение в соответствие» — не пройдёт: это изменение существа решения.
- Сносит должник. По общему правилу постройку сносит тот, кто её возвёл, и за свой счёт.
7. Что обязана делать администрация — и чего не вправе
Муниципалитеты в обзоре получают и кнут, и ограничитель.
Кнут: выявлять самовольные постройки на публичной земле и добиваться их сноса — обязанность, а не право органов местного самоуправления. Бездействие после представления прокурора признано незаконным (в деле речь шла о шиномонтаже на сельхозземле). В другом деле администрацию обязали освободить береговую полосу от капитального строения и пирса, перекрывавших людям доступ к морю.
Ограничитель: административный (внесудебный) снос по пункту 4 статьи 222 ГК запрещён:
- в отношении многоквартирных и жилых домов — и в отношении объектов, которые являются частью многоквартирного дома (например, капитального гаража, пристроенного к его стене и стоящего на общей земле собственников);
- в отношении построек на землях, не находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев угрозы жизни и здоровью);
- в отношении объектов, созданных до вступления в силу Земельного кодекса, когда единственная претензия — отсутствие документов на землю.
При этом суд, рассматривая жалобу на решение администрации о сносе, обязан проверить по существу, действительно ли объект является самовольной постройкой.
Коротко: чек-лист владельца
- Узнайте точный год постройки. 1995, 1998 и 2001 годы — реальные щиты, а не формальность.
- Смотрите на землю, а не на бумаги. Главный убийца построек в обзоре — не отсутствие разрешения, а стройка на участке с неподходящим видом разрешённого использования.
- Отсутствие разрешения — устранимый дефект. Если объект безопасен, стоит на «правильной» земле и вы пытались его легализовать, шансы отбиться от сноса высоки.
- Собирайте доказательства безопасности заранее. Бремя доказывания на вас, а экспертиза потребуется государственная.
- Не покупайте недвижимость с судебной историей, не проверив, исполнены ли решения по ней. Добросовестным приобретателем вас не признают.
- Если ошиблись власти — требуйте деньги. Незаконное разрешение, скрытая охранная зона, отсутствующие данные в ЕГРН — основания для взыскания убытков и компенсации.
Материал подготовлен по тексту Тематического обзора Верховного суда РФ № 13/2026, утверждённого постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 16А/2026. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией: судьба каждой постройки зависит от конкретных обстоятельств дела.